從房貸看美國

我們住處附近有個房子已經掛上「FOR SALE」挺久了，每次經過總免不了要打量一番。此屋屋瓦破爛、庭院荒蕪，窗戶早已被打破、大門被木板釘死，多半是房屋仲介為了避免遊民入住所為；一派無人景象、倒挺有幾分陰森森的鬼屋感受。經過總是挺懷疑，這樣的賣相會好嗎？

美國經濟因次貸風暴一片愁雲慘霧，每每看Bloomberg會錯覺世界末日即將來臨。這場次貸風暴的導火線我不是很清楚，但現在已經成了鷄生蛋、蛋生鷄的循環了。

次貸風暴越演越烈，造成經濟衰退、房價大幅滑落，更使得許多屋主手上持有的房地產價值低於房貸，更不願意付房貸，乾脆讓銀行拍賣得了。許多銀行當初為了避險，將房屋的抵押債權賣給 Freddie Mae 或是Fannie Mae這類公司，這些公司買了抵押債權之後、將幾個抵押權重新包裝整理，變成證券形式(“mortgage-backed security”)，在拿到金融市場出售。既然源頭都出了問題，一連串包含Freddie Mae或Fannie Mae、或是後續購買這些債券的金融機構都受到影響。除了大家質疑 Freddie Mae或Fannie Mae能不能撐得下去，花旗集團(Citi Group)也公佈鉅額虧損，今天更宣布要裁減房貸放款業務。於是在這樣的悲觀氣氛中，房屋拋售、拍賣越多，於是衰退又更嚴重。

這是不是也算得上是長鞭效應啊？

加州過去幾年房價漲得厲害，此次風暴危害尤烈。專家學者紛紛討論屋主離開家園的可能性；如欲購產，這期間倒是良機，可惜我們一無恆產二無固定收入、屬於高風險群、難以貸款的外國人，真是可惜了。

對照最近台股欣欣向榮、一片歡欣鼓舞的氣氛，真是一般股市兩樣情啊。我都覺得快人格分裂了，早上和晚上好像活在不同的世界中啊！

美國這些房貸業者對一般房貸如臨大敵，但這陣子倒是看到不少 Reverse Mortgage 的廣告強力播送。此種房貸︰

針對62歲〈含〉以上的銀髮族屋主，

不需要提供收入、資產、信用要求，

將房地產抵押後，每月可拿到由承貸業者提供的一筆錢，

直到將房屋過戶轉讓、永久搬離、或是過世為止。此時需將之前每月所收到的累計金額返還，或是承貸業者主張抵押權。

也許是以前在台灣未曾關心，但我印象中台灣似乎沒有這樣的反轉房貸？

這也許和國情也有關吧？我個人總覺這類產品的推出，很可以看出美國人對於「養兒防老」並不期望、靠自己的資產在世時多拿點養老金才是真的；資產要留給子孫的想法也很淡薄，死了之後，兩眼一閉、兩腿一伸，誰管這房子是被拍賣了、還是兒孫要再另外付一筆錢哪？除此之外，因為房屋已經抵押，等於多了債務，比起單純持有這筆房地產來說，屋主要繳的稅也可減免不少。越看越覺得這對房屋所有人好處多多哪。

只是，這和台灣要「立家業以傳子孫」的觀念可差得遠了呢！反倒是極明顯的「債留子孫」呢。

這幾日住處附近的房屋「FOR SALE」的牌子終於被拆掉了。換來的是進進出出的工人，操著西班牙語整修屋頂、改建內室。我還是極帶興味地觀察，就不知道這屋子之後是要自住呢？還是要出租？但附近少了個「鬼屋」總是好啊！